Có bồi thường đất dự án khu dân cư vướng quy hoạch?

 

Tuổi trẻ, thứ bảy ngày 20 tháng 11 năm 2010

TTO - * Ngày 27-9-2010, tôi mua một thửa đất thuộc dự án khu dân cư Nam Long (P.Thạnh Lộc, Q.12, TP.HCM) để xây nhà ở và đã làm thủ tục tại phòng công chứng. Thửa đất này vốn được Công ty Nam Long chuyển nhượng trọn sổ cho một chủ cũ cho đến giờ.

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27-3-2001 do UBND TP.HCM ký công nhận, diện tích đất 91m2 (5x18,2m), mục đích sử dụng: làm nhà ở, thời hạn sử dụng lâu dài. Hiện trạng thửa đất cặp dọc bờ rạch, rạch rộng khoảng 15m (lô bìa), ranh thửa đất nằm cách bờ rạch từ 8-10m.

Khi tôi làm thủ tục đăng bộ thì quận 12 yêu cầu vẽ lại bản vẽ hiện trạng (thửa đất đã có bản vẽ 1/500 được Sở Xây dựng duyệt, giấy phép xây dựng, quyết định cấp số nhà...). Nhưng khi trung tâm đo đạc bản đồ vẽ lại thì trên đó thể hiện lộ giới rộng 12m dọc bờ rạch (cách khá xa bờ rạch). Đường này không có trên bản vẽ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ, cắt chéo thửa đất, diện tích quy hoạch dân cư dự kiến chỉ còn lại 31,8m2.

Xin hỏi việc vẽ lại bản vẽ có cần thiết không? Việc cập nhật quy hoạch như trên có đúng không? Tại sao hai bản vẽ có sự khác biệt lớn đối với thửa đất?

Tôi đã nộp đầy đủ hồ sơ đăng bộ cho quận 12 (giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng, bản vẽ mới, chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế), quận 12 sẽ dùng biện pháp gì để xác định tính chính xác của bản vẽ? Trường hợp bản vẽ có nhầm lẫn thì có thể thay đổi được không?

Theo quy định, hành lang bảo vệ bờ rạch này là bao nhiêu? Quyết định 150/2004/QĐ-UB ngày 9-6-2004 của UBND TP.HCM có còn hiệu lực không? Tại sao hành lang bảo vệ bờ rạch theo quyết định này là 10m nhưng ranh đường quy hoạch dự phóng lại là 12m? Tôi có được xây nhà kiên cố hoặc xây tạm trên toàn bộ thửa đất?

Cũng xin nói rõ thửa đất nói trên đã được Công ty Nam Long, chủ cũ (một chủ) và cá nhân tôi đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước và các bên đối với nhau, vì vậy việc cập nhật quy hoạch này sẽ làm thiệt hại rất lớn cho tôi (do không được công nhận trọn thửa). Vậy tôi phải làm gì để đòi lại quyền lợi cho mình?

Mong được tư vấn trả lời sớm, chân thành cảm ơn.

Trần Nam Sơn (trannamson1972@...)

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo thư ông hỏi, chúng tôi hiểu rằng thửa đất nằm trong dự án khu nhà ở. Dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bản vẽ

Tại điều 7 của thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22-10-2010 đã quy định: “Khi cấp đổi giấy chứng nhận hoặc khi đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp giấy chứng nhận mới thì không phải đo vẽ lại sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải tự đo vẽ sơ đồ thửa đất, sơ đồ tài sản gắn liền với đất…”.

Trường hợp của ông theo tôi hiểu là ông nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất (không có tài sản trên đất), do vậy ông không phải đo vẽ lại thửa đất khi tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.

Khi UBND quận 12 cấp giấy chứng nhận cho ông, nếu ông cho rằng việc cập nhật thông tin quy hoạch là không đúng thì ông tiến hành khiếu nại.

Hành lang bảo vệ rạch là bao nhiêu?

Hiện nay quyết định 150/2004/QĐ-UB ngày 9-6-2004 của UBND TP.HCM (QĐ 150) vẫn còn hiệu lực.

Trong thư ông có đề cập tại sao hành lang bảo vệ bờ rạch theo quyết định này là 10m nhưng ranh đường quy hoạch dự phóng lại là 12m. Tôi hiểu rằng hành lang bảo vệ bờ rạch mà ông đề cập là hành lang trên bờ sông, kênh rạch khi chưa được phân cấp kỹ thuật. Căn cứ điều 5 QĐ 150 thì chiều rộng phạm vi hành lang mỗi bên là 10m.

Thông thường, đất trong dự án khu nhà nhà ở đều có quy hoạch chi tiết sử dụng đất đã được phê duyệt (ít nhất là tỉ lệ 1/2.000) và đã cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư làm nhà ở lâu dài, việc xây nhà trong dự án này cũng đã được cấp phép (nhà mẫu).

Tại điểm b khoản 1 điều 6 QĐ 150 đã quy định: “Trường hợp trong đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất (tỉ lệ 1/2.000) có ranh hành lang nhỏ hơn quy định tại điều 5 (trường hợp của ông là 10m) thì UBND quận huyện tổng hợp trình UBND thành phố quyết định điều chỉnh”. Do vậy, hiện tại nếu thửa đất của ông nằm gần bờ rạch thì UBND quận 12 không có quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông.

Xây nhà trên đất

Trường hợp UBND TP.HCM điều chỉnh đồ án quy hoạch đã duyệt trước đây của Công ty Nam Long, theo đó vẫn giữ nguyên hành lang rạch là 10m thì ông sẽ được Nhà nước đền bù theo giá thị trường đối với phần đất thuộc hành lang rạch. Phần đất còn lại ông có thể xin phép xây dựng tại UBND quận 12.

Trường hợp UBND TP.HCM điều chỉnh hành lang rạch thì ông vẫn giữ nguyên giấy chứng nhận. Về nguyên tắc, việc xây nhà phải thực hiện đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt (nhà mẫu của Công ty Nam Long).

Thân ái chào ông.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(www.shlaw.vn)

 


CÔNG TY LUẬT TNHH SÔNG HẬU

Điện thoại: 0902 788 766

Địa chỉ: Số 1, Lô I (Góc đường A1-A4), Khu dân cư Phú Nhuận, đường Nguyễn Duy Trinh, P.Bình Trưng Đông, Q.2, TP HCM